浮动利率房贷 再风行选择有道

2014-6-25 15:35:46

选稿:马景华

  2008年的一场金融风暴,使浮动利率房贷成为众矢之的。许多屋主习惯了头几年的固定利率,在转为浮动之后付不出突然飙高的房贷,在全美造成一波违约浪潮。

  自此之后,多数银行紧缩放贷条件,以确保申请浮动利率房贷(ARM)的屋主,确实具有偿还能力。而随著房贷利率从谷底回升,ARM又再次成为买家申贷考虑的选项之一。

  据房贷金融业协会(MBA)统计,在上月申请的新屋贷款当中,ARM约占8.2%,高于2月的7.7%,跟去年12月的水平接近。上次AR占比达到该水平,是2008年6月。

  自一年多前房贷利率触及历史低点,至今已回升将近一个百分点,与此同时,浮动房贷与固定房贷利率之间的差距,也逐渐扩大。

  据半官方房贷机构房地美(Freddie Mac)统计,上周全美30年期固定房贷利率从4.27%升至4.33%。相较之下,五年期浮动房贷利率仍在3.03%左右。

  不过,浮动利率房贷是否适合仍因人而异,美联社理财专家提供几点考虑事项。

  1. 计划拥房年限。目前市面上最常见的浮动利率房贷,分别锁定固定利率五年、七年或十年。过了这段期间之后,房贷利率就会从固定变成浮动,通常也会升高,有时甚至是呈倍数上升。

  因此,在一个利率走升的环境当中,屋主最好已有计划在利率锁定期间内卖房,否则将面临利率升高的风险。举例来说,你打算在买房后五年之内把房子转手,申请五年期浮动利率房贷将比30年期固定利率房贷更省钱。

  堪萨斯市认证财务规划师葛兰特(Don Grant)说,「如果你打算拥有房子很长一段时间,或至少是超过利率锁定期间,那你最好还是申请固定利率房贷」。

  2.申贷条件。多数银行在核发房贷之后,不会继续持有该笔房贷,而是把它们转卖给房利美(Fannie Mae)与房地美等房贷担保机构。在这种情况下,银行核发房贷的时候将比照二房标准,条件可能较为严格。

  拍卖网站Auction.com执行副总裁夏加(Rick Sharga)说,由于在金融危机之后房贷违约大增,取得房贷已没有以前容易,尤其是浮动利率房贷。「他们将确认你有能力支付房贷转为浮动后的每月还款,才会核发房贷。而固定与浮动期间的房贷还款可能相差很大。」

  房贷业者衡量买家还款能力的一项重要指标,是个人债务与收入比率,即个人有多少收入,需用来偿还债务。一般来说,这项指标超过43%,便没有机会取得房贷。

  Discover Home Loans首席经济学家芬德雷(Cameron Findlay)说,「如果你连30年期固定利率房贷都拿不到,就更不可能申请到浮动利率房贷」。

  3. 还款弹性。ARM在利率锁定期间,每月还款金额会低于固定利率房贷。这代表你有更多弹性运用手头资金,偿还其他贷款或投资增值。

  ARM头几年每月还款较低,也代表更高比率还款金额是用来支付本金,这会加快屋主累积房屋净值的速度。

  不过,如果你偏好房贷还款不会上升的保障感,最好还是申请固定利率房贷。Bankrate.com首席财务分析师马克白(Gerg McBride)说,「如果你未来几年没有搬迁计划,锁定房贷还款让你更方便规划家庭预算」。

  4. 利率增幅有限。ARM房贷虽在头几年利率固定,之后转为浮动,但许多仍对浮动和固定利率的差额设有限制。

  以五年期浮动利率来说,头五年利率是固定,从第六年开始转为浮动,这种房贷可能把利率最初从固定转浮动的增幅设限在2%之内,之后再上升也不得超过2%,整个房贷年限的利率增幅则不能超过5%。

  如果你在评估上述因素之后,仍考虑申请浮动利率房贷,专家建议你跟贷款专员一对一讨论,请他们把各种情境的还款金额模拟出来,再做最终决定。

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浮动利率房贷 再风行选择有道

2014年6月25日 15:35 选稿:马景华

  2008年的一场金融风暴,使浮动利率房贷成为众矢之的。许多屋主习惯了头几年的固定利率,在转为浮动之后付不出突然飙高的房贷,在全美造成一波违约浪潮。

  自此之后,多数银行紧缩放贷条件,以确保申请浮动利率房贷(ARM)的屋主,确实具有偿还能力。而随著房贷利率从谷底回升,ARM又再次成为买家申贷考虑的选项之一。

  据房贷金融业协会(MBA)统计,在上月申请的新屋贷款当中,ARM约占8.2%,高于2月的7.7%,跟去年12月的水平接近。上次AR占比达到该水平,是2008年6月。

  自一年多前房贷利率触及历史低点,至今已回升将近一个百分点,与此同时,浮动房贷与固定房贷利率之间的差距,也逐渐扩大。

  据半官方房贷机构房地美(Freddie Mac)统计,上周全美30年期固定房贷利率从4.27%升至4.33%。相较之下,五年期浮动房贷利率仍在3.03%左右。

  不过,浮动利率房贷是否适合仍因人而异,美联社理财专家提供几点考虑事项。

  1. 计划拥房年限。目前市面上最常见的浮动利率房贷,分别锁定固定利率五年、七年或十年。过了这段期间之后,房贷利率就会从固定变成浮动,通常也会升高,有时甚至是呈倍数上升。

  因此,在一个利率走升的环境当中,屋主最好已有计划在利率锁定期间内卖房,否则将面临利率升高的风险。举例来说,你打算在买房后五年之内把房子转手,申请五年期浮动利率房贷将比30年期固定利率房贷更省钱。

  堪萨斯市认证财务规划师葛兰特(Don Grant)说,「如果你打算拥有房子很长一段时间,或至少是超过利率锁定期间,那你最好还是申请固定利率房贷」。

  2.申贷条件。多数银行在核发房贷之后,不会继续持有该笔房贷,而是把它们转卖给房利美(Fannie Mae)与房地美等房贷担保机构。在这种情况下,银行核发房贷的时候将比照二房标准,条件可能较为严格。

  拍卖网站Auction.com执行副总裁夏加(Rick Sharga)说,由于在金融危机之后房贷违约大增,取得房贷已没有以前容易,尤其是浮动利率房贷。「他们将确认你有能力支付房贷转为浮动后的每月还款,才会核发房贷。而固定与浮动期间的房贷还款可能相差很大。」

  房贷业者衡量买家还款能力的一项重要指标,是个人债务与收入比率,即个人有多少收入,需用来偿还债务。一般来说,这项指标超过43%,便没有机会取得房贷。

  Discover Home Loans首席经济学家芬德雷(Cameron Findlay)说,「如果你连30年期固定利率房贷都拿不到,就更不可能申请到浮动利率房贷」。

  3. 还款弹性。ARM在利率锁定期间,每月还款金额会低于固定利率房贷。这代表你有更多弹性运用手头资金,偿还其他贷款或投资增值。

  ARM头几年每月还款较低,也代表更高比率还款金额是用来支付本金,这会加快屋主累积房屋净值的速度。

  不过,如果你偏好房贷还款不会上升的保障感,最好还是申请固定利率房贷。Bankrate.com首席财务分析师马克白(Gerg McBride)说,「如果你未来几年没有搬迁计划,锁定房贷还款让你更方便规划家庭预算」。

  4. 利率增幅有限。ARM房贷虽在头几年利率固定,之后转为浮动,但许多仍对浮动和固定利率的差额设有限制。

  以五年期浮动利率来说,头五年利率是固定,从第六年开始转为浮动,这种房贷可能把利率最初从固定转浮动的增幅设限在2%之内,之后再上升也不得超过2%,整个房贷年限的利率增幅则不能超过5%。

  如果你在评估上述因素之后,仍考虑申请浮动利率房贷,专家建议你跟贷款专员一对一讨论,请他们把各种情境的还款金额模拟出来,再做最终决定。

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