REIT分拆不再免税

2016-11-4 11:01:41

作者:杨心传 选稿:赵春苑 来源:华人工商网

  房地产投资信托自1990年代以来逐步成为商业房地产投资的主流,它采取公司、商业信托或协会的组织形式,以发行收益凭证的方式筹集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资管理,将收益按比例分配给投资者。国税局于2016年6月7日颁布对房地产投资信托(REIT )的新规,确认国税局法条355(b)(3)中对REIT免税「分拆」(Spin-Off)的限制,即「分拆」重组或交换产生的资本利得必须交税。

  REIT的投资对象包括酒店、公寓、商业中心、办公楼等,它不但解开了各行业对于物业投入的沉重枷锁,将「不动产」变为「动产」,更因其较高的回报率和免税优势广受企业和投资者们青睐。近年来,愈来愈多的企业利用税法Sec. 355 免税分拆的规则组建REIT,大幅降低原本企业所应缴纳的税负,这也促使政府收紧政策,严防漏税者,2015年底通过的PATH法案调整了REIT税收政策,对免税分拆、股利分配、避险规则、收益和服务项目等严加限制。

  以酒店业龙头万豪集团(Marriot)为例,1993年万豪分拆出「万豪地产」转为权益性REIT,分拆交易中,万豪集团作为分配公司(Distributing Corporation)向受控子公司(Controlled Subsidiary)「万豪地产」投入不动产以获得该受控子公司发行的股票,所谓分配公司是指对受控子公司的股东作出分配的公司。REIT与普通上市公司的区别在于可以降低或免除公司层面的所得税,为获此资格,REIT必须满足如下条件:至少拥有100名以上的股东,并且前五大股东的持股份额总和不得超过50%;至少75%以上的总资产投资于不动产相关领域; 75%以上的营业收入来自于房地产租金、不动产转让所得或者房地产抵押贷款利息;年终必须将90%以上的税前收益分配给股东。

  分拆后,万豪集团向万豪地产「租借」店面,租借合同为长期三方净租赁,即承租人负担管理费、地税、房屋保险等经营费用。分配公司可在公司税表上扣除租金成本和经营费用,有效降低应税所得,受控子公司的租金收入和资本增值收益则作为股利分配「转嫁」给REIT投资者,受控子公司可在税表上扣除股利分配(Form 1120-REIT, 第21行(b))和所持有不动产的折旧以有效降低应税所得。组建REIT不但帮助万豪集团减轻帐面资产,免除租金成本,避免一般房地产企业持有物业所面临的双重征税,其融资渠道更使万豪集团得以迅速扩张。无独有偶,零售业巨头沃尔玛也正是透过眼花缭乱的REIT免税政策及州的免税规则,实现店铺「零租金」的运营。

  不过新法规定,2015年12月7日起,分配公司和受控子公司必须在分拆后都立即转为REIT才满足免税分拆的资格,在生效日前向美国国税局寻求分拆批准的公司可免受约束,酒店龙头希尔顿(Hilton)集团「侥幸」逃过一「劫」。新法还规定对于不涉及REIT的普通分拆交易,分配公司和受控公司均不得在10年内选择转为REIT。对于股利分配,新法规定REIT可分配的合格股利或资本利得分红的总额不可超过REIT实际支付的股利金额。

  对外国投资者利好的是,新法放宽了美国自1980年实施至今的「外国人投资美国不动产法案」(FIRPTA),境外合格养老基金可享有和美国本地退休金的待遇,持有公开交易REIT的份额由5%提高到10%,这一改革或吸引上千亿美元资本涌入美国房市。(作者为注册会计师)

  来源:worldjournal

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REIT分拆不再免税

2016年11月4日 11:01 来源:华人工商网 选稿:赵春苑

  房地产投资信托自1990年代以来逐步成为商业房地产投资的主流,它采取公司、商业信托或协会的组织形式,以发行收益凭证的方式筹集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资管理,将收益按比例分配给投资者。国税局于2016年6月7日颁布对房地产投资信托(REIT )的新规,确认国税局法条355(b)(3)中对REIT免税「分拆」(Spin-Off)的限制,即「分拆」重组或交换产生的资本利得必须交税。

  REIT的投资对象包括酒店、公寓、商业中心、办公楼等,它不但解开了各行业对于物业投入的沉重枷锁,将「不动产」变为「动产」,更因其较高的回报率和免税优势广受企业和投资者们青睐。近年来,愈来愈多的企业利用税法Sec. 355 免税分拆的规则组建REIT,大幅降低原本企业所应缴纳的税负,这也促使政府收紧政策,严防漏税者,2015年底通过的PATH法案调整了REIT税收政策,对免税分拆、股利分配、避险规则、收益和服务项目等严加限制。

  以酒店业龙头万豪集团(Marriot)为例,1993年万豪分拆出「万豪地产」转为权益性REIT,分拆交易中,万豪集团作为分配公司(Distributing Corporation)向受控子公司(Controlled Subsidiary)「万豪地产」投入不动产以获得该受控子公司发行的股票,所谓分配公司是指对受控子公司的股东作出分配的公司。REIT与普通上市公司的区别在于可以降低或免除公司层面的所得税,为获此资格,REIT必须满足如下条件:至少拥有100名以上的股东,并且前五大股东的持股份额总和不得超过50%;至少75%以上的总资产投资于不动产相关领域; 75%以上的营业收入来自于房地产租金、不动产转让所得或者房地产抵押贷款利息;年终必须将90%以上的税前收益分配给股东。

  分拆后,万豪集团向万豪地产「租借」店面,租借合同为长期三方净租赁,即承租人负担管理费、地税、房屋保险等经营费用。分配公司可在公司税表上扣除租金成本和经营费用,有效降低应税所得,受控子公司的租金收入和资本增值收益则作为股利分配「转嫁」给REIT投资者,受控子公司可在税表上扣除股利分配(Form 1120-REIT, 第21行(b))和所持有不动产的折旧以有效降低应税所得。组建REIT不但帮助万豪集团减轻帐面资产,免除租金成本,避免一般房地产企业持有物业所面临的双重征税,其融资渠道更使万豪集团得以迅速扩张。无独有偶,零售业巨头沃尔玛也正是透过眼花缭乱的REIT免税政策及州的免税规则,实现店铺「零租金」的运营。

  不过新法规定,2015年12月7日起,分配公司和受控子公司必须在分拆后都立即转为REIT才满足免税分拆的资格,在生效日前向美国国税局寻求分拆批准的公司可免受约束,酒店龙头希尔顿(Hilton)集团「侥幸」逃过一「劫」。新法还规定对于不涉及REIT的普通分拆交易,分配公司和受控公司均不得在10年内选择转为REIT。对于股利分配,新法规定REIT可分配的合格股利或资本利得分红的总额不可超过REIT实际支付的股利金额。

  对外国投资者利好的是,新法放宽了美国自1980年实施至今的「外国人投资美国不动产法案」(FIRPTA),境外合格养老基金可享有和美国本地退休金的待遇,持有公开交易REIT的份额由5%提高到10%,这一改革或吸引上千亿美元资本涌入美国房市。(作者为注册会计师)

  来源:worldjournal