买卖房的税务改变

2018-4-10 15:25:44

作者:杨心传 选稿:赵春苑 来源:华人工商网

  新税法对于房屋买卖和持有的规则做了较大改动。在个人持有方面,房产税将和州及地方所得税一起只有1万元的扣抵总额,可扣除利息的新房屋贷款额度从原先的100万元降至75万元,但2017年12月15日以前购买的房子,贷款额仍为100万元。第二套房产的贷款利息仍然可以抵税,但两套房的可扣除利息的贷款上限不得超过100万或75万元。新法取消了抵押贷款保险费、贷款点数、私人贷款保险(PMI)等项目。对于房屋净值贷款利息,只要该房屋净值贷款(Home Equity Loan)用于所抵押房屋的修建,而不是用于个人投资或开销(如偿还信用卡债等),其利息都允以扣抵。

  例如,王先生于2018年1月贷款50万元购买一套自住房, 2月另贷款25万元购买了一套度假屋,因贷款总额未超过75万元,故两笔贷款的利息都允许扣抵。如果王先生是通过抵押第一套住房才获得的25万元新贷款,则这笔25万元贷款的利息不得扣抵。这些政策对原本适用逐项扣抵的中产阶级(尤其高房价区的屋主)不利。

  在个人房屋买卖方面,如果过去五年住满两年且所售房屋是主要居所(Primary Residence),纳税人可以享受单人25万元、夫妻50万元的售屋利得免税额。为了防止有些民众售卖出租房前搬进去当作自用房住两年「钻空子」,税法自2009年起新增条例(IRC Sec. 121(b)(5)),要求非自住(Nonqualified Use)时期升值的房子,都必须按比例来计算免税额,即便满足五年之内住满两年的条件也不一定能够全额使用免税额。

  例如,方先生2012年20万元购买一处房屋,2012至2015年用于出租,自2016年起改为自住,在2018年初卖掉,房屋卖价35万元,净利润为15万元(不考虑其他成本)。由于在2012年买房到2017年卖房的6年时间里,方先生自住只住满了两年,只能享受5万元免税额((30万-20万)× 2/6),剩下的10万元利润,按长期资本利得税率上税。

  新税法对房地产投资人是利好。C公司形式的投资者,其企业最高税率从原有的35%降至21%;S小公司、P合伙人、房地产信托投资基金(REIT) 等「过渡实体」(Pass-through Entities),投资人可在其1040附表E-2上扣抵20%的税前「合格业务收入」(Sec. 199A)。合格业务收入通常包括S或P的K-1表上的「一般业务收入」、「租金收入」、1231资产获利(Sec.1231 Gain)。新税法对企业可扣除的贷款利息没有限制、对设备投资和折旧非常宽松,企业在2017年9月27日至2023年1月1日期间取得并投入使用的特定资产支出(如厂房),当年允许完全扣除,无须逐年折旧,2023年1月1日至2027年底期间投入使用的资产,扣抵比率每年以20%递减。(作者为注册会计师)

  (来源:Worldjournal)

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买卖房的税务改变

2018年4月10日 15:25 来源:华人工商网 选稿:赵春苑

  新税法对于房屋买卖和持有的规则做了较大改动。在个人持有方面,房产税将和州及地方所得税一起只有1万元的扣抵总额,可扣除利息的新房屋贷款额度从原先的100万元降至75万元,但2017年12月15日以前购买的房子,贷款额仍为100万元。第二套房产的贷款利息仍然可以抵税,但两套房的可扣除利息的贷款上限不得超过100万或75万元。新法取消了抵押贷款保险费、贷款点数、私人贷款保险(PMI)等项目。对于房屋净值贷款利息,只要该房屋净值贷款(Home Equity Loan)用于所抵押房屋的修建,而不是用于个人投资或开销(如偿还信用卡债等),其利息都允以扣抵。

  例如,王先生于2018年1月贷款50万元购买一套自住房, 2月另贷款25万元购买了一套度假屋,因贷款总额未超过75万元,故两笔贷款的利息都允许扣抵。如果王先生是通过抵押第一套住房才获得的25万元新贷款,则这笔25万元贷款的利息不得扣抵。这些政策对原本适用逐项扣抵的中产阶级(尤其高房价区的屋主)不利。

  在个人房屋买卖方面,如果过去五年住满两年且所售房屋是主要居所(Primary Residence),纳税人可以享受单人25万元、夫妻50万元的售屋利得免税额。为了防止有些民众售卖出租房前搬进去当作自用房住两年「钻空子」,税法自2009年起新增条例(IRC Sec. 121(b)(5)),要求非自住(Nonqualified Use)时期升值的房子,都必须按比例来计算免税额,即便满足五年之内住满两年的条件也不一定能够全额使用免税额。

  例如,方先生2012年20万元购买一处房屋,2012至2015年用于出租,自2016年起改为自住,在2018年初卖掉,房屋卖价35万元,净利润为15万元(不考虑其他成本)。由于在2012年买房到2017年卖房的6年时间里,方先生自住只住满了两年,只能享受5万元免税额((30万-20万)× 2/6),剩下的10万元利润,按长期资本利得税率上税。

  新税法对房地产投资人是利好。C公司形式的投资者,其企业最高税率从原有的35%降至21%;S小公司、P合伙人、房地产信托投资基金(REIT) 等「过渡实体」(Pass-through Entities),投资人可在其1040附表E-2上扣抵20%的税前「合格业务收入」(Sec. 199A)。合格业务收入通常包括S或P的K-1表上的「一般业务收入」、「租金收入」、1231资产获利(Sec.1231 Gain)。新税法对企业可扣除的贷款利息没有限制、对设备投资和折旧非常宽松,企业在2017年9月27日至2023年1月1日期间取得并投入使用的特定资产支出(如厂房),当年允许完全扣除,无须逐年折旧,2023年1月1日至2027年底期间投入使用的资产,扣抵比率每年以20%递减。(作者为注册会计师)

  (来源:Worldjournal)